返済比率を考えるにあたって ②
これまでは自分が、投資判断において『返済比率』を最も重要視していると述べてきました。
なお、家賃収入から銀行等への返済を差し引いて残ったものが、一般的にキャッシュフロー（※）と言われる部分になります。
※ここでは簡単にするために固定資産税などの税金や、管理会社へ支払う分を除く。
１．キャッシュフローの取扱いについて
このキャッシュフローについて、自分の身の回りの品や家族と贅沢に食事をするというような私的なことには絶対に使わないという鉄の掟を強いております。（やってる人からすれば、クソみたいに当たり前なことですが・・・。）
借金をして購入している状況において、ここのキャッシュフローは『利益の前借り』とも言うべきお金であり、個人的な散財・浪費に充てるなど言語道断です。
したがいまして、平常時であれば、このキャッシュフローの使い道は以下の３つしかないと考えております。
①規模拡大に向けて、他の物件の取得費用に充てる。
②繰上返済を実施する。
２．自分の目標とキャッシュフロー
現在の生活を維持しつつ裕福な生活をするにおいて、自由に使えるお金が月50万円あれば、自分が仕事が出来なくなった（しなくなった？）としても生活する上で全く支障がありません。
よって、むやみに規模を拡大してリスクを取るよりも一定規模まで拡大出来れば、必要以上のリスクは取る必要がないと考えています。特に個人で保有する場合は。
『資産〇億円作る。』とか、『総資産〇億円』というようなキャッチコピーなどを良く見かけますが、資産に対する負債がどうなのか、純資産額はいくらか？ということが全く書いてありません。
不動産投資の目的とは、『純資産の確保』以外にはなく、どんだけ資産が増えても債務超過であれば何の意味もないのでね。
人生を棒に振りたければ、資産２億でも３億でも全く難しくないとは思いますが、その分負債がおそろしく乗っかったクソB/Sなんていりません。
したがって、自分のイメージでは③を一定確保しつつ、②繰上返済でB/Sがダウンサイジングしたとしても健全性を高めつつ、毎月のキャッシュフローも増加させる。そしてチャンスがあれば、①を実施していくというイメージで進めております。
３．繰上返済について
正直、この繰上返済については派手さもなく、キャッシュフローを一気に拡大して、早期セミリタリアするという流れを推奨するような本や考えが多くを占めるなか、あまり市民権を得られません。
ちなみにとある不動産会社と面談したときに、この繰上返済を実施していることをお話したら、勿体無い・なんでそんなことやっちゃうんですか？と文句言われたことがあります。（正直結構、ムカつきました笑）
規模拡大を進めるにおいてキャッシュを使う・温存することは大事だと思いますが、自分は健全性を高めるにおいて、返済比率を重要視しており、ひいては借入れよりも評価の高い物件および無借金の物件を早く作ってしまいたいと思っております。
無借金となればそれを担保に新たに借入れも出来ますし、建て替えなども検討出来るようになりますので、安心感に加え選択肢も増えることになると考えるためです。
ま、上記簡潔に言うと、ビビリなので・・・。もし無借金の物件だけとかになっても、今度は戸建を現金で買うとかの方に進みそうな気がします。
そう進めたらいいなとも思っておりますが・・・笑。
安全第一、安全第一。
