不動産投資における最重要指標

不動産投資を検討するにあたって、自分が最も重要視しているのは

『返済比率』という指標です。

ここでは簡単に、家賃収入÷ローン返済額　とします。

もう少しざっくりと言うと、家賃収入に対して銀行にいくら返す必要があるか。

ということです。

もし家賃収入　＜　ローン返済額　となってしまうと、資金がショートしている状況であり、これを補うために給与で補填する（働く）のは本末転倒です。

購入額よりも資産価値の高い物件を購入したとしても、潤沢な資金のある方以外は資金がショートしていては話になりません。

なお、自分は返済比率は50％程度を意識しており、半分空室になったとしてもローンの返済だけは出来る状況でないと意味がないと安心出来ません。

またここから、固定資産税、管理費、共用部分の清掃費や電気代　etc…など支払が発生しますので、この比率が高すぎるとショートする可能性が出てきます。

ちなみに返済比率はコントロール出来ますので、50％を少し超える程度であれば、機会損失になりかねないということであれば検討します。

※自分１棟目は返済比率55％弱でした。まずやってみないことには何も始まらないと思いやってみたという感じです。

返済比率のコントロール方法としては、主に以下のとおりかと思います。

①返済額を下げる

・融資期間を延ばす

・返済額を減らす（頭金を入れる、借入中であれば繰上返済をする）

・金利を下げる

②家賃収入を上げる

自分のようなまだまだ駆け出しの人間は、概ね①の方がやりやすいとは思いますが、経験値を積み重ねつつ、②も意識していきたいところです。

では、返済比率を意識するには、絶対に避けて通れないものがあると思いますので、

次はその話をまとめていきたいと思います。