物件探し
融資の条件を元に、対象となるエリアが決まったら、次は取得する物件について検討を進めることになります。
どういう物件を探していくのがいいのかについて、自分なりの考えをまとめます。
１．１R、１Kは避ける
見かける収益物件の多くが、単身者用の１Kや１Rです。
現在もこれらの新築アパートはどんどん建っていますので、今後しばらく入居者の争奪戦が避けられない状況で、仮に自分の物件が単身者用で選ばれるには、何らかの差別化をすすめていかなければなりません。
加えて、狭小物件であれば新築のときはまだ何とかなるかもしれませんが、年数を経るに連れて目も当てられなくなるのではないかと思っています。
それに対応するための余力がサラリーマンの自分にあるかと言われると疑問符です。
また、アパートの一定ある地域で、単身者用の供給が少ないというエリアは自分の中で探すことが出来ませんでしたので、あえてレッドオーシャンに飛び込む必要もないのかなと思っています。
２、２部屋（2K）以上の物件を求めて
自分は２K以上の間取り（２人以上住める物件）から取得を検討しています。少数のファミリーであれば住める物件から検討するというところです。
ファミリーで住んでいただけると入居期間が比較的長くなり、退去や募集にかかる費用が発生しません。またそういった物件で築年数もかなり経過しているものについては、家賃が安くなってしまうことから、家を買うことが困難な方や年金暮らしで出費を抑えたいと考えている年配の方などが長く住んでくれるような物件、これからお金を貯めたいと考えている方がターゲットとなる物件になります。
なお、単身の方でも広めの住まいを検討されている方は少なくないことから、この方も入居者としてのターゲットになります。
１Ｒや１Ｋの間取りでは、複数人住むことは難しいですが、例えば２Ｋなら１人で住んでもいいし、２人ぐらいの少人数のファミリーも住めますので、単純にターゲットが広がりますので、空室になったとしても対象となる層が２Ｋ以上の方が多いため、単純に有利となります。
『大は小を兼ねる』ということです。
３．注意点
上記の間取りを検討する際に、年配の方が１人で住むという場合には注意が必要です。
突然の事故や病気などになるリスクも高いため、周りに親族がいて様子を見てくれるなどの状況でなければ、高齢の方の１人暮らしは管理会社とも相談のうえ、入居を許可するなど検討したほうが良いかと思います。
また、こういった層を狙う場合はリフォームなどでお金をかけずに、少しでも家賃を下げたり、敷金礼金をゼロにしたり、フリーレントの期間を設けたりとあまりお金をかけずに安さというサービスで勝負するということを念頭に置いています。
返済比率を考えるにあたって ②
これまでは自分が、投資判断において『返済比率』を最も重要視していると述べてきました。
なお、家賃収入から銀行等への返済を差し引いて残ったものが、一般的にキャッシュフロー（※）と言われる部分になります。
※ここでは簡単にするために固定資産税などの税金や、管理会社へ支払う分を除く。
１．キャッシュフローの取扱いについて
このキャッシュフローについて、自分の身の回りの品や家族と贅沢に食事をするというような私的なことには絶対に使わないという鉄の掟を強いております。（やってる人からすれば、クソみたいに当たり前なことですが・・・。）
借金をして購入している状況において、ここのキャッシュフローは『利益の前借り』とも言うべきお金であり、個人的な散財・浪費に充てるなど言語道断です。
したがいまして、平常時であれば、このキャッシュフローの使い道は以下の３つしかないと考えております。
①規模拡大に向けて、他の物件の取得費用に充てる。
②繰上返済を実施する。
２．自分の目標とキャッシュフロー
現在の生活を維持しつつ裕福な生活をするにおいて、自由に使えるお金が月50万円あれば、自分が仕事が出来なくなった（しなくなった？）としても生活する上で全く支障がありません。
よって、むやみに規模を拡大してリスクを取るよりも一定規模まで拡大出来れば、必要以上のリスクは取る必要がないと考えています。特に個人で保有する場合は。
『資産〇億円作る。』とか、『総資産〇億円』というようなキャッチコピーなどを良く見かけますが、資産に対する負債がどうなのか、純資産額はいくらか？ということが全く書いてありません。
不動産投資の目的とは、『純資産の確保』以外にはなく、どんだけ資産が増えても債務超過であれば何の意味もないのでね。
人生を棒に振りたければ、資産２億でも３億でも全く難しくないとは思いますが、その分負債がおそろしく乗っかったクソB/Sなんていりません。
したがって、自分のイメージでは③を一定確保しつつ、②繰上返済でB/Sがダウンサイジングしたとしても健全性を高めつつ、毎月のキャッシュフローも増加させる。そしてチャンスがあれば、①を実施していくというイメージで進めております。
３．繰上返済について
正直、この繰上返済については派手さもなく、キャッシュフローを一気に拡大して、早期セミリタリアするという流れを推奨するような本や考えが多くを占めるなか、あまり市民権を得られません。
ちなみにとある不動産会社と面談したときに、この繰上返済を実施していることをお話したら、勿体無い・なんでそんなことやっちゃうんですか？と文句言われたことがあります。（正直結構、ムカつきました笑）
規模拡大を進めるにおいてキャッシュを使う・温存することは大事だと思いますが、自分は健全性を高めるにおいて、返済比率を重要視しており、ひいては借入れよりも評価の高い物件および無借金の物件を早く作ってしまいたいと思っております。
無借金となればそれを担保に新たに借入れも出来ますし、建て替えなども検討出来るようになりますので、安心感に加え選択肢も増えることになると考えるためです。
ま、上記簡潔に言うと、ビビリなので・・・。もし無借金の物件だけとかになっても、今度は戸建を現金で買うとかの方に進みそうな気がします。
そう進めたらいいなとも思っておりますが・・・笑。
安全第一、安全第一。
返済比率を考えるにあたって ①
（前回のおさらい）
・自分が最も重要視している指標は、『返済比率』であること。
・この『返済比率』とは、家賃収入÷ローン返済額で求められ、大体50％を水準として検討していること。
・『返済比率』のコントロールには、いくつか方法があること。
これらについて記載しました。
なお返済比率を考えるにあたっては、前回避けて通れないものがあるとぼやかして記載してましたが、今回はそれについて書きたいと思います。
まず結論から申し上げると、避けて通れない、すなわち必ず知る必要があると考えているのは、銀行等の金融機関における『融資条件』です。
１．物件よりも融資条件を知ることの方が先
不動産投資を検討している方で、現金で購入する方以外の方には、
絶対に『物件よりも融資が先』と声を大にして言いたいです。
そんな自分も楽待や健美家などの収益物件サイトを見ながら、物件から先に検討していました。
ただ、どんなに高い利回りの物件を見つけて、自分が一番手になったとしても金融機関からの融資が下りなければ購入できませんし、仮に融資が下りたとしても金利が極端に高かったり、返済期間が短い場合は返済に困ることになります。
したがって、まず金融機関の融資条件を知ることから始めて、それに合わせた物件を検討することをおすすめします。
２．アパートローンとプロパーローン
・アパートローン
主にサラリーマン等の不動産による資産形成にあたって、融資条件等がパッケージされたローンです。金利は高めで物件評価に加え、勤め先や年収などのいわゆる属性も評価される。
・プロパーローン
個人事業主や法人などを取引相手として、その事業に対して行われるため、融資条件がそれぞれ異なります。金利はプロパーローンに対して概ね低め。
ざっくりこんな感じでしょうか。自分のような中流サラリーマンは、まずはアパートローンを知ることから始めました。もちろん住宅ローンとも全然違いますので、お間違えないように。
３．アパートローンの取扱金融機関
アパートローンを積極的に展開しているのは、以下の金融機関です。
・静岡銀行
・セゾンファンデックス
・三井住友トラストL&F
あとはアパートローンという名称ではありませんが、以下の金融機関もかなり融通が利きます。
・日本政策金融公庫
上記以外にも新築などであれば、メガバンクや地銀などの融資もありますが、
新築の利回りと個人的な旨みを考えるとそれほど魅力とは思えなかったことから、
上記は主に中古アパートを検討するにあたっての金融機関であると思ってください。
４．おすすめの金融機関
自分がよく利用しているのは、静岡銀行のワイドローンという商品です。
融資条件は大体こんな感じです。
・一都三県の主要エリアの物件を対象
・物件評価は積算評価
・融資金額100％可能（フルローン）
・金利は、3.3～3.9％
・融資期間は、55年もしくは60年－築年数
・審査が早い（仮審査で１週間程度）
このなかで特に融通が利いているのが、
・融資期間は、55年もしくは60年－築年数 という点です。
金融機関における融資期間は、基本的には物件の法定耐用年数（例：木造22年）までとなるため、築年数の経過した物件は融資期間が極端に短くなるか、融資自体を受けられないケースがあります。
しかしながら静岡銀行のワイドローンは、属性に応じて55年もしくは60年から築年数を除いた年数（最長30or35年）まで組めます。
そのため、融資期間を長めに設定しつつ返済比率も一定抑えながら、アパート経営が出来るというメリットが受けられます。
ただ物件評価は積算評価のため、販売価格と積算評価を埋めるためのエビデンスの提示が求められます。そのため、一定の金融資産を保有している必要があります。
ただそれを補って余りあるエッジの効いた融資期間の設定が出来ますので、まずは検討してみてはいかがでしょうか。
他行の融資条件についてもまた書いていきたいと思いますが、融資条件は刻々と変わりますので、注意が必要です。
不動産投資における最重要指標
不動産投資を検討するにあたって、自分が最も重要視しているのは
『返済比率』という指標です。
ここでは簡単に、家賃収入÷ローン返済額 とします。
もう少しざっくりと言うと、家賃収入に対して銀行にいくら返す必要があるか。
ということです。
もし家賃収入 ＜ ローン返済額 となってしまうと、資金がショートしている状況であり、これを補うために給与で補填する（働く）のは本末転倒です。
購入額よりも資産価値の高い物件を購入したとしても、潤沢な資金のある方以外は資金がショートしていては話になりません。
なお、自分は返済比率は50％程度を意識しており、半分空室になったとしてもローンの返済だけは出来る状況でないと意味がないと安心出来ません。
またここから、固定資産税、管理費、共用部分の清掃費や電気代 etc…など支払が発生しますので、この比率が高すぎるとショートする可能性が出てきます。
ちなみに返済比率はコントロール出来ますので、50％を少し超える程度であれば、機会損失になりかねないということであれば検討します。
※自分１棟目は返済比率55％弱でした。まずやってみないことには何も始まらないと思いやってみたという感じです。
返済比率のコントロール方法としては、主に以下のとおりかと思います。
①返済額を下げる
・融資期間を延ばす
・返済額を減らす（頭金を入れる、借入中であれば繰上返済をする）
・金利を下げる
②家賃収入を上げる
自分のようなまだまだ駆け出しの人間は、概ね①の方がやりやすいとは思いますが、経験値を積み重ねつつ、②も意識していきたいところです。
では、返済比率を意識するには、絶対に避けて通れないものがあると思いますので、
次はその話をまとめていきたいと思います。
自己紹介
はじめまして
tokyo-underground13です。
東京在住の37歳既婚者で、子供が２人います。
年収700万円程の中流サラリーマンです。
労働集積型の働き方に限界を感じ、不動産投資を行っています。
現在アパート２棟を保有しており、さらに近日追加保有予定です。
不動産投資を始めたきっかけは、安い区分を購入しリフォームしながら自ら住んでいたものの、転勤により住めなくなったことから、賃貸に出すことになったこと。
また、そのようななかで会社ではパワハラ上司に遭遇し、職場・責任者もそれを黙認するという現実に直面しました。自分では上司や職場も選べないサラリーマンとしての仕事に限界を感じたなかで、自分が働けなくなっても自を含めた家族が楽しく暮らせるようにするにはどうしたら良いか考えた結果、不動産投資という結論に辿り着きました。
同じような境遇の方の少しでも助けになればと思いますし、自分が考えや方向性を確認していくためにブログを始めようと考えております。
感じたこと、共有できることなどを日々綴っていきたいと思います。
